万科的问题，郁亮自己说是“离散度大”，我不知道这词啥意思，他大概是说放权放太猛，下边这帮孙子瞎投资。
但显而易见，郁亮上CEO的时候，说自己不懂房地产，大概去年祝九胜又说自己不懂房地产，这不是搞笑么，两个主要高级总裁，到底是行不行。
我说几个观察，万科长期考核ROE，他们就需要保持利润表的利润率和周转率、
但是，发生了几个大问题:
1,持续产生滞销和不良资产，压住了大量资本，比如广信资产包，北京海淀纯自持公寓，千亿级的投资物业，小几百亿的股权投资。
这些资本冻结，导致万科的投资能力是下降的，然后要考核IRR，那就得把高周转极致化，还得追求毛利率，简单说，就需要地方团队下沉，拿“有利润的地”
2，万科为了保持融资成本良好，用母公司的信用，发行了大量信用债，还有供应链金融，这些东西，是好公司才能享受的。
为了报表漂亮，万科用占款，极大的优化了有息负债，但是，给自己的付款留下了巨大的缺口，也就是资金需求峰值特别高，对销售回款要求特别高。
3，在22年初，发现大势已去，必须打仗了，但是郁亮知行不一，嘴上说要砍仓，结果动作上拖了接近2年。
我个人判断，他严重错判三支箭，以为债务优化后，不存在流动性危机，也就是他没有预测，销售回款会大幅下行，导致融资缺口再次出现
4，公司过大，超出了常人的理解能力，到23年左右，郁亮突然说，他要下基层，然后说，发现了很多问题，这不又是搞笑么？
你不熟悉公司现状，为什么还要大幅搞什么高离散度，放权，几百个垃圾项目投出来，你公司还怎么生存，每天就是张嘴要钱。
地产行业，是个极其激烈的竞争环境，一堆疯子，在周期中冲浪，导致行业畸形的管理结构，万科没能幸免，郁亮和九胜就是两个普通人，迷雾中看不清未来。