有些朋友对于房地产缺乏系统性的认识，
简单说就是没太明白这一轮调整的根本原因，
还停留在诸如“房地产不会消失”、“万科有大量未抵质押物”之类的层面。
一、现金流枯竭本次房地产危机（现在可以称之为危机了）是动态发展的，
可以分成很多阶段，每个阶段特点各异，
但综合起来，核心原因无他，还是：
经营和融资现金流的同时枯竭二、经营现金流经营现金流大家都会理解为销售下滑、回款减少。
没错，你可以把销售下滑当作根本原因，但它从来都不是最直接的原因。
特别是在前期，
预售资金的强监管是经营现金流枯竭的更主要原因。恒大出事以前，包括房地产企业、市场机构、甚至监管在内，都默认预售资金等同于现金。
最典型的例子就是三条红线对资产负债率也是认同剔除预收账款的。
这些资金的实际用途就是拿地。
恒大出事后，预售资金监管突然收紧，传统的“高周转”模式面临急刹车，
这一边际变化成为了一开始企业资金链断裂的最主要因素。
这个问题没有办法根本解决，于法于情。
法律上，本来预售资金就应当监管，只不过由于历史因素导致长期缺位，收紧是亡羊补牢。
情理上，老百姓购房交楼天经地义，而且涉及到国计民生以及社会稳定，没人敢去喊放开。
前些年，央妈曾推动避免“一拥而上、一哄而散”，但能做的最多就是“给予优质企业一定放松”，
到头了。
所以，这个也要动态去看。
例如，2021、2022甚至2023，万科可能都是这个政策的受益者，
但是随着风险逐步蔓延、万科自身压力增加以及负面舆情增多，
不排除各地可能会将其预售资金政策严格执行。
屋漏偏逢连夜雨。
诸多企业都是在资金链开始紧张后加速挤兑。
“晴天送伞，雨天收伞”，见怪不怪了
三、融资现金流融资现金流也可以分为两部分。
一部分是和项目挂钩的，例如开发贷款（开工资格）、信托贷款等。还有一部分是以母公司为主体、以债券为主的融资，多为信用融资。客观上讲，房地产企业当资金链紧张时，减少拿地、开源节流是最正常不过的方法。
而拿地停滞和在建项目逐步建成，一定会导致房企开发贷款持续净偿还，这一点是没有任何问题的。
问题在于，预售资金一样，在高周转模式下：
这些资金实际上都进入了资金池，实际上都用于拿地扩张。
这一点，金融机构比我们更了解企业，他们敏锐的发现了房企经营模式的改变，即：
类庞氏骗局（除非房价永远涨）在预售政策急刹车下被冲的四分五裂，没有例外，无非早晚。
授信中剔除，准入列为禁投。
和预售资金一样，这也是循序渐进的，
例如，阳光城、佳兆业之流都是财务质量广受争议、表外融资做的飞起的，最先被抛弃，最先爆雷。
然后呢，然后可能是世茂，是融创，是旭辉，是碧桂园。
至于为什么没有国企？只能说吉人天相。
2020年11月，河南永煤违约，引发市场震动。
此后，各地国企保债券刚兑成了任务，信仰不断加持。
加上去年城投化债要求债券不发生风险，
市场是认可国企的，无非无限续命罢了。
毕竟，有现金流更差、更落后产能的国企和更僵尸、更庞氏、更积重难返的城投在前，
房地产企业算好的咧
四、都是一样的面对地方监管和金融机构的变化，房企的做法截然不同。
例如，性质恶劣的龙光、旭辉等房企还没有“弹尽粮绝”变主动躺平，美其名曰“蹲下”，进一步伤害了市场情绪。
也有，难以为继的融创、融信等房企在坚持到最后一刻后还是倒下。但无论你是如何坚守，市场看的是结果。
当然，这里需要重点说两个“一样”：
一是所有的企业结局都是一样的。这一点是让很多地产人感到泄气的，包括我。
可惜的是，成年人的世界没有黑白分明，对错都是相对的。
你努力的保护农民工工资支付，就一定会伤害债权人的利益。
你努力的扣除一点点钱保刚兑，就一定会伤害购房人的利益。
有些人很聪明，很早就看清了这个局面，
以“保交楼”为名，早早主动躺平，竟然频频参会。
有些人很愚蠢，实控人可能最后要倒贴，
但最后倾尽全力，还是无能为力，反而一无所有。
目前来看，“好人”没有好报，“坏人”也没有得到应有的惩罚。
二是所有的企业有罪都是一样的。这种罪既有房地产的“原罪”，也有“高周转”之罪。
包括如今仍健在大部分企业在内，都存在超融、抽逃资金的情况，无非是程度问题。
有人说，大家都这样，不这样活不下来。
话虽没错，但更多是无奈，而不是清白。
因为当你爆雷后，你什么都是错的，除非你能自证清白。
可惜的是，目前没人能自证清白，万科不行，龙湖也不行
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