有些朋友对于房地产缺乏系统性的认识，
简单说就是没太明白这一轮调整的根本原因，
还停留在诸如“房地产不会消失”、“万科有大量未抵质押物”之类的层面。
一、现金流枯竭
本次房地产危机（现在可以称之为危机了）是动态发展的，
可以分成很多阶段，每个阶段特点各异，
但综合起来，核心原因无他，还是：经营和融资现金流的同时枯竭
二、经营现金流
经营现金流大家都会理解为销售下滑、回款减少。
没错，你可以把销售下滑当作根本原因，但它从来都不是最直接的原因。
特别是在前期，
预售资金的强监管是经营现金流枯竭的更主要原因。
恒大出事以前，包括房地产企业、市场机构、甚至监管在内，都默认预售资金等同于现金。
最典型的例子就是三条红线对资产负债率也是认同剔除预收账款的。
这些资金的实际用途就是拿地。
恒大出事后，预售资金监管突然收紧，传统的“高周转”模式面临急刹车，
这一边际变化成为了一开始企业资金链断裂的最主要因素。
这个问题没有办法根本解决，于法于情。
法律上，本来预售资金就应当监管，只不过由于历史因素导致长期缺位，收紧是亡羊补牢。
情理上，老百姓购房交楼天经地义，而且涉及到国计民生以及社会稳定，没人敢去喊放开。
前些年，央妈曾推动避免“一拥而上、一哄而散”，但能做的最多就是“给予优质企业一定放松”，
到头了。
所以，这个也要动态去看。
例如，2021、2022甚至2023，万科可能都是这个政策的受益者，
但是随着风险逐步蔓延、万科自身压力增加以及负面舆情增多，
不排除各地可能会将其预售资金政策严格执行。
屋漏偏逢连夜雨。
诸多企业都是在资金链开始紧张后加速挤兑。
“晴天送伞，雨天收伞”，见怪不怪了

三、融资现金流
融资现金流也可以分为两部分。
一部分是和项目挂钩的，例如开发贷款（开工资格）、信托贷款等。
还有一部分是以母公司为主体、以债券为主的融资，多为信用融资。
客观上讲，房地产企业当资金链紧张时，减少拿地、开源节流是最正常不过的方法。
而拿地停滞和在建项目逐步建成，一定会导致房企开发贷款持续净偿还，这一点是没有任何问题的。
问题在于，预售资金一样，在高周转模式下：
这些资金实际上都进入了资金池，实际上都用于拿地扩张。
这一点，金融机构比我们更了解企业，他们敏锐的发现了房企经营模式的改变，即：
类庞氏骗局（除非房价永远涨）在预售政策急刹车下被冲的四分五裂，没有例外，无非早晚。
授信中剔除，准入列为禁投。
和预售资金一样，这也是循序渐进的，
例如，阳光城、佳兆业之流都是财务质量广受争议、表外融资做的飞起的，最先被抛弃，最先爆雷。
然后呢，然后可能是世茂，是融创，是旭辉，是碧桂园。
至于为什么没有国企？只能说吉人天相。
2020年11月，河南永煤违约，引发市场震动。
此后，各地国企保债券刚兑成了任务，信仰不断加持。
加上去年城投化债要求债券不发生风险，
市场是认可国企的，无非无限续命罢了。
毕竟，有现金流更差、更落后产能的国企和更僵尸、更庞氏、更积重难返的城投在前，
房地产企业算好的咧

四、都是一样的
面对地方监管和金融机构的变化，房企的做法截然不同。
例如，性质恶劣的龙光、旭辉等房企还没有“弹尽粮绝”变主动躺平，美其名曰“蹲下”，进一步伤害了市场情绪。
也有，难以为继的融创、融信等房企在坚持到最后一刻后还是倒下。但无论你是如何坚守，市场看的是结果。
当然，这里需要重点说两个“一样”：
一是所有的企业结局都是一样的。
这一点是让很多地产人感到泄气的，包括我。
可惜的是，成年人的世界没有黑白分明，对错都是相对的。
你努力的保护农民工工资支付，就一定会伤害债权人的利益。
你努力的扣除一点点钱保刚兑，就一定会伤害购房人的利益。
有些人很聪明，很早就看清了这个局面，
以“保交楼”为名，早早主动躺平，竟然频频参会。
有些人很愚蠢，实控人可能最后要倒贴，
但最后倾尽全力，还是无能为力，反而一无所有。
目前来看，“好人”没有好报，“坏人”也没有得到应有的惩罚。

二是所有的企业有罪都是一样的。
这种罪既有房地产的“原罪”，也有“高周转”之罪。
包括如今仍健在大部分企业在内，都存在超融、抽逃资金的情况，无非是程度问题。
有人说，大家都这样，不这样活不下来。
话虽没错，但更多是无奈，而不是清白。
因为当你爆雷后，你什么都是错的，除非你能自证清白。
可惜的是，目前没人能自证清白，万科不行，龙湖也不行